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2021/07
观点与光大安石陈宏飞面对面:做难而正确的事
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“我们更注重建设自身能力,我们的口碑来自于我们所呈献的项目。”

编者按:一个博鳌,一个行业。

走过逾二十载光阴,博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年,在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下,中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代,都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业,在大时代浪潮席卷而来之际,中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节,观点地产新媒体一如往昔,遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人,讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 与陈宏飞的再次见面,依旧相约在中海国际中心。

7月初的北京已有些许炎热。午后,我们如约来到坐落于地铁2号线车公庄站的中海国际中心,坐电梯直上8楼,这里是光大安石的北京总部。

作为光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官,陈宏飞已经拥有超过20年房地产投资、资产管理和资本市场经验,并带领光大安石团队在不动产管理领域深耕长达14年,这支尖兵被誉为国内不动产资管行业的"造雨者"。
历经市场的起伏,陈宏飞始终以一颗平常心在资管领域深耕,坚持做"难而正确的事",为行业健康发展和城市的繁荣创造真实的价值。

资产证券化插旗者

近期,最受资本市场关注的无疑是首批9只基础设施公募REITs完成上市,其中便有光大安石的身影。
秉持一贯谦虚的态度,陈宏飞只是淡淡说了句:"我们比较幸运,算是参与了一下。"

2020年4月,国家发改委联合证监会发布推进基础设施领域REITs试点相关工作的通知,意味着我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。历时一年多的申报、筛选、审核到最终发行,6月21日,首批9只公募REITs正式上市交易。

此次试点意义重大,相当于在国内构建出一个中国特色的公募REITs模型,对资本市场的长期影响极为深远。9只公募REITs中,光大安石在管基金作为原始权益人的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金(简称"张江光大REIT")榜上有名。张江光大REIT的底层基础设施资产"张江光大园",系光大安石于2017年发起基金并购且管理的产业园区。进入中国首批基础设施公募REITs试点名单,这样的成果绝非一日之功,陈宏飞称:"我们理解REITs的价值,因此做了广泛的业态布局。"

从市场反应看,上市首日9只公募REITs集体上涨,认购热情高,但未出现暴涨暴跌。陈宏飞认为,价格合理才是市场健康的表现,公募REITs本身作为一种权益型、具有稳定分红性质的金融产品,需要金融机构和投资者都有比较理性的认知。一般情况下,底层资产的基本面不会突然变化、也没有炒作的题材,价格不应该出现大的波动,否则REITs的长期投资属性会被削弱,对行业的长期发展不利。

公募REITs这个万亿级的市场尚处起步阶段,资产类别有待进一步丰富。本次试点优先支持基础设施项目作为重点方向,但尚未包括商业地产,未来仍有想象空间。

至于公募REITs什么时候能从基础设施推行到商业不动产,陈宏飞认为从政策导向、资金分配、市场监管和认知上,都还需要一些时间。一方面因政策对房地产大类的限制还会持续,要先使房住不炒的理念深入人心;另一方面也是市场因素所致。

"从业者不能寄希望于监管政策的突然开闸,而要从根本上培育社会长期投资理念。"陈宏飞认为,社会总体投机情绪旺盛,赚快钱、赚容易钱的风气仍然很盛。从机构到个人都希望高收益、短期限,而没有真正理解背后的回报支撑和社会平均回报率的逻辑,加上个别自媒体营销胜利者偏差所引导的焦虑情绪,才会引起P2P、币圈等乱象。社会认知需要一个学习的过程,"从业机构、银行、券商乃至散户,都要理性地计算风险和收益,如果没有认真研究支撑收益的逻辑,而是靠信用担保维持市场,就容易产生长期的估值偏差,成为庞氏骗局的土壤"。

不动产资产证券化产品作为一种金融工具,其价值不来自土地砖瓦,而是资产经营所产生的净现金流,反映的是资产提供服务所产生的价值,"这算是简单的认识,但广泛地传递到市场个体和投资者,让其接受长期而稳定的回报,仍需要一个漫长且可能是'痛苦'的过程。"

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当下,一些金融机构已经看到长期现金流的真正价值。公募REITs是一种长期稳定、收益相对低、更安全的资产,光大安石对其抱有足够的信心。至于收益成长性,长期还要看资产质量、管理人的专业管理能力、收购与处置决策水平等。

于光大安石而言,商业地产代表作--重庆观音桥大融城正是其践行资产证券化业务的开端与旗帜。

2009年,光大安石以美元基金收购重庆观音桥大融城并进行一番规划调整和运营管理,于2013年以人民币增值型基金替换美元机会型基金,并于2016年8月通过发行重庆观音桥大融城类REITs实现本项目的资产证券化运作及原人民币基金投资人的退出。这是中国内地首单房地产私募基金的类REITs发行案例,以此为标志,光大安石领航中国商业地产投资迈入"PERE+类REITs"时代。

2018年末,光大安石100亿规模的储架式商业地产类REITs于深交所获批,是中国首单成功获批的地产基金储架式商业地产类REITs产品。随后于2019年5月、9月以及2020年9月,该储架式商业地产类REITs产品中第一期静安大融城资产支持专项计划、第二期观音桥大融城资产支持专项计划以及第三期西安大融城资产支持专项计划先后成功发行,累计发行规模近90亿人民币。在国内公募REITs起步阶段的当下,以光大安石等为创新者的资产证券化模式,有效地引导市场从关注主体信用向关注资产运营的方向发展,对行业影响深远。

光大安石一步步发展至成为国内不动产基金管理平台的翘楚,已经走过了14个年头。回到最开始的时候,"从当时的外资基金视角看,未来中国将拥有庞大的资产管理行业,是百万亿级的市场体量,是朝阳行业",光大安石核心团队认同并延续了这一理念,持续开拓市场,并在走出2008年金融危机、公司几次股权变更后,形成如今光大嘉宝与光大控股两家境内外上市公司共同持股的局面。

深耕至今,光大安石一步步发展壮大,逐渐成为这条赛道的领跑者。

做难而正确的事情

当房地产行业进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式正实现从"买地造房卖房"向"资产整合优化运营"转变;存量管理时代下,房地产行业的金融属性和资产管理属性正被逐步释放。

光大安石是目前国内极少数能够"投、融、管、退"全链条运作的机构,在不动产资管领域已经打磨出了独门手艺。

在陈宏飞看来,从企业风格看,地产基金可以分为两类,一类是私募PE,这类机构注重价值发现,寻找投资机会并择时投资,然后变现退出;另一类是资产管理公司,更注重价值创造与长期经营,实现资产增值和持续性收入,光大安石明显偏向于后者。

外资基因决定了光大安石有别于开发商旗下的地产基金,作为独立的私募基金管理人,光大安石获取的资产大多是并购取得;而区别于偏金融属性、交易型的资产管理基金,尽管光大安石也从黑石地产部门的"买入-修复-卖出"的投资策略里受到启发,但公司把重心更多地放在"修复"环节,注重通过重新定位、设计改造、招商运营等一套完整流程,运用专业的运作和管理手段实现资产增值。

光大安石致力于在"修复"阶段创造价值,从资产"买入"到"卖出",问题会被修复、运营水平会得到改善、价值也会大有提升,前后必定有很大的差距;而在运营稳定的基础上,光大安石也能更从容地选择退出的时点。

光大安石并非单纯从资本短期收益的角度考虑项目,也要体现资产管理者对于城市发展和资产增值所做的贡献。我们的口碑来自于我们项目实际的呈现,而非某个快进快出、赚了大钱的案例。这是光大安石的成就感所在:"我们刻意地选择有难度、有挑战的项目,我们要做难而正确的事。这是因为中国的经济发展非常活跃,那些简单而正确的事情总是倾向于迅速变得供过于求,这样一来,'对'的事情也会变成'错'的。"

自身定位城市运营商,被外界称为目光敏锐的"商业猎手",做长线投资看长期收益是光大安石一向的策略。而不断追求深度参与盘活不良资产,将资产价值提升到极致,这使得如今的光大安石的资产管理属性越发突出,服务业属性已经超越了金融属性。

以上海·光大安石虹桥中心ArtPark为例,这宗原本定位为批发市场的烂尾项目,在光大安石的持续深耕下,而今已呈现出多维办公场景与品质商业空间、服务式公寓交汇融合的综合体配置。项目营造出了独一无二的复合型品质生活体验,规划了融美市集、融食荟自营区域,把菜市场、小吃美食搬入现代化项目里,并且打造了年轻人最爱的"二次元街区",在自主内容创新方面有诸多突破。

同样的例子还有北京·中关村ArtPark,这座地处中关村商圈核心区域的项目,尽管坐拥绝佳的区位条件和客群资源,却囿于原业主经营能力的匮乏和规划设计的缺陷,长期未能施展潜力。在2019年完成对本项目的并购后,光大安石在国内外顶级建筑规划专家的鼎力协助下,以及在对周边消费者、居民及办公人员的深入调研基础上,对项目整体进行了重新定位和规划设计,旨在通过优化建筑功能、激活公园场景、重塑城市界面等方式唤醒城市空间的价值,打造一座人与城市和谐共生、商业空间与自然空间交融互动的新型商业旗舰,为北京建设国际消费中心城市的宏大蓝图献礼。

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如果说实现中关村核心区的脱胎换骨是光大安石的使命感,绿色、人文、艺术理念贯穿始终是光大安石的恒心,那么为城市创造价值则是光大安石发展历程中不变的初心。这样的项目,在光大安石十余年的资产管理实践中比比皆是。

"整个过程是很难的",但陈宏飞坚持,要考虑最佳用途和运营成效,即使选择最难的方案需要动规划、完成合法合规的流程、进行大规模整改,也要啃下定位、设计等多项"硬骨头"。光大安石要做的,就是看做了多少价值提升,"做难而正确的事,才能体现我们对资产增值和城市发展所做的贡献,同时力求在当下展示未来,为投资人带来稳健的长期回报,最终也会使我们自身更有价值。"

团队与机会

选择做难而正确的事,一方面是行业环境和市场因素使然,另一方面则是光大安石团队自身坚持的企业文化。

当被问及领导风格时,陈宏飞坦承自己不像"领导",他更喜欢将自己描述为一群志同道合的伙伴中的一员,与团队在彼此信任的环境下共事,"只有团队里每个人都有其他人能力所不及的价值,大家才有必要在一起共事"。

优秀的人聚合在一起专注潜行,陈宏飞认为企业和个人亦是互相成就的,所追求的均为创造价值,"想要干好这样的事,需要一个文化,热情和兴趣使然才能激发创造力,生产出有艺术性、有想象力的东西。"

作为外资基因与央企平台的结合,光大安石不仅拥有较强的市场化风格,也在团队文化上表现出扁平化管理、试错优选、结果导向等优势。

谈及当初选择金融行业的契机,陈宏飞开玩笑说,这是因为觉得自己与同学相比不擅长形象思维,而金融专业又恰好给了他奖学金。在入行金融后,陈宏飞早年在建筑专业的经历仍有影响,这体现在他对项目改造的审美和理念有着更感性的追求。

历经14年飞速发展,如今的光大安石已有不少成就。截至2021年6月末,通过各种机会型、增值型基金,光大安石累计管理规模超过1270亿人民币,已成功退出超过812亿投资、逾123个项目。光大安石旗下大融城以"核心城市+区域聚焦"策略,已在上海、北京、西安等11座城市布局21个项目,管理项目面积超过220万平方米。

在"大融城"之外,光大安石还在写字楼业态上拓展新的品牌。对此,陈宏飞强调:"写字楼也是需要经营的,并非只要地段好租金低就有竞争力。"2021年5月,光大安石在上海发布写字楼资产管理体系Wellbeing,服务体系覆盖光大安石旗下位于上海和北京的多宗写字楼项目,致力于为入驻企业带来优质办公体验。以位于上海市杨浦区大连路总部开发集聚区的光大安石中心为例,凭借Wellbeing写字楼资产管理体系的优质服务,项目现已经吸引4家500强企业总部入驻,出租率近90%。

问及过去一年金融行业的情况,陈宏飞坦言:"去年确实是很有挑战性的一年",包括新冠疫情、市场波动、政策调控和监管措施等,对行业都有所影响。整顿阵痛中,行业整体呈下滑趋势,"作为地产资管公司,也要跟着开发商一起走过难关"。

但陈宏飞认为,长期看这是必经之路。"转型成功的企业会从低谷里走出来,要更专注在运营、管理这些细节。到市场成熟时,谁有真功夫,谁就有市场。"

光大安石当下的公司策略是谨慎扩张,控制规模。尽管在我们看来,在市场面临冲击的今天,光大安石已经独步市场,但陈宏飞并不认同:"我们在产业链整合上有一定的领先优势,但各个领域都和优秀企业有巨大差距,行情不好的时候,也是光大安石练内功的时候。"

为建立风险壁垒和提升经营收益能力,光大安石会在核心资产稳固的情况下,通过在资产管理领域不停探索创新模式来构建领先的竞争力,这些能力是大部分机会型基金缺乏的,也是长期机构投资人所青睐的。

在中国募投环境尚未成熟的当下,外资经验本土化、光大系股东的坚强后盾、团队持续的运营热情与创意等,皆是光大安石能如此耐心专注于长线经营的优势所在。

但要获得投资者的信任与耐心,于光大安石自身而言,声誉是最为重要的。

陈宏飞直言:"我们最在乎的就是长期的口碑。"对规模没有过高的追求,光大安石想做的是做好每一单项目,颇为"较劲"地去证明自身价值所在。

至于扩大投资机会,陈宏飞表示"中国市场很活跃,供求关系变化太快,我们的关注点在对各产业链核心能力的打造上",不过他也认为短期内购物中心有更多的可能。原因有二,其一是区别于写字楼,购物中心受规划供应调整和周边市场价格战影响相对小;其二是购物中心处于运营困境的比较多,机会也较多。

在存量资产时代,除在一、二线深入布局以外,光大安石还看好大湾区,其中包括江门、佛山、东莞等三线城市。对于光大安石而言,大湾区、长三角、北京、成渝是较为看好且熟悉的区域;再向外拓展,光大安石在武汉、合肥、郑州、西安等地也正在寻找合适的机会。

以下为观点地产新媒体对光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞先生的采访实录:

观点地产新媒体:近几年来,越来越多房地产企业出现债务违约等现象,监管政策方面也相继出台了"三道红线"、"集中供地"等,当下要适应新的形势,光大安石的应对措施是怎样的?会否有新的市场机会?

陈宏飞:我们应对的措施就是放缓扩张速度,但新冠疫情叠加地产调整阵痛期,市场也出现了很多收购和委托管理的机会。

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另一方面,国内的银行等金融机构会渐渐理解长期收益的价值。资本对于资产的介入盘活和证券化,都需要专业的团队、手段和商户的信任,从业机构、银行、券商乃至散户,都要理性地看待问题,整个市场还有待训练。

不动产资产证券化产品作为一个金融工具,其价值源于经营所产生的净现金流,市场需要基于了解社会真实回报率来正确认识它的价值。

观点地产新媒体:光大安石此前一直对标黑石集团,您认为黑石最值得学习的地方是什么?但现在也有人认为,光大安石的发展模式和黑石越来越不像了,您认同吗?

陈宏飞:我们的策略"购买-修复-出售"借鉴了黑石地产部门的理念,但黑石总体上金融交易属性更强,而我们的运营属性更强,重视项目的重新定位、设计改造、重新招商运营等,然后再找合适时间点退出。

光大安石买入的资产一定是有瑕疵的,经调整好了以后再考虑卖。而且我们刻意地选择有挑战、有难度的项目。为什么要这么做?因为我们要做难而正确的事,把功夫下在资产买进和卖出之间,在资产提升的过程中创造价值;容易的事情门槛低、竞争的人多,就会产生风险。

我们在介入资产的时候,最看重的不是择时,而是在运营管理周期内提升资产的价值,而且要提升到极致。我们更新改造不良资产,通过各种调查、研究,会尽全力释放项目的最佳用途。

例如,光大安石中心最早也是烂尾项目,目前租金却相比周边高出不少,出租率也能达到接近90%。这是因为一开始定位设计便严格要求,同时又给租户提供超过物业管理、写字楼管理的服务,通过光大安石的Wellbeing体系为资产管理赋能,为租户们提供深层的服务,营造社群和舒适环境。杨浦区的世界500强总部为数不多,但光大安石中心现已经有4家500强总部入驻。

通常来说,市场普遍认为写字楼是不需要经营的,只需要提供物业和租赁服务就可以了;但光大安石在经营上是有热情的,企业的文化基因决定了光大安石要通过服务来创造资产的价值,也因此收到了回报。

改造项目比新建项目要难得多,其中周期、成本并不完全可控。但我认为,一个城市特别需要有更新的能力,我们也正因为训练了这样的能力,所以才有安全感。尽管现在行情不好,但光大安石这个手艺是持续有价值的,我们的金融属性没有运营属性强。

观点地产新媒体:光大安石未来主要布局方向是哪些区域?投资类型中商业仍然是光大安石的主力,除了商业之外,会考虑加大其他类型产业的投资吗?

陈宏飞:我们现在还是认为珠三角、长三角、北京和成渝是好的区域,这也是我们最熟悉的市场。我们也在武汉、合肥、郑州、西安等城市寻找进一步布局的机会。资管属于服务业,只要人口基数大、有增长且消费活跃,这样的区域就可以进,资本还是跟着人走。

在投资配置比例上,目前综合体和商业各占30%以上,剩下的是写字楼、批发市场、酒店、公寓、物流和产业园区等。短期内可能购物中心投资机会更多,因为购物中心不像写字楼受周边价格战影响,而且目前处于困境的购物中心很多,因此投资机会比较多。

值得一提的是,光大安石并不盲目追求规模,主要是寻找合适的机会,考虑综合收益率,并专注做好每一个项目。

观点地产新媒体:您如何看待来自光大系股东的支持?

陈宏飞:中国的募投环境还在走向成熟的过程中,资管公司背后确实需要实力强劲的股东,光大控股给了光大安石很重要的支撑,这也是我们可以专注于长线经营资产的原因之一。

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观点地产新媒体:领导企业在行业内深耕发展,如何保持一颗平常心?团队管理和个人生活,您是如何调节的?

陈宏飞:其实去年是很有挑战性的一年。年初发生了新冠疫情,而后是市场部分企业信用债违约、政府加强房地产行业监管等,虽然行业整体仍在增长,但也受到不同程度的影响。

在市场下行的时候,市场参与者的压力普遍比较大,各种坏消息都多,我们就更要专注运营、管理等细节,这是因为等市场转暖的时候,谁有这个硬功夫,市场就是谁的。因此,越是低潮时期光大安石越要练功,打磨好独门手艺,做到耐心、稳妥地处理每一个项目,然后把它做到最好。

要想干我们这个事情,需要一种文化,每一个人都有热情,能够自由地发挥激情和创意,这并不依靠成文规则或者指导手册,而是一种潜移默化的企业文化。我们希望员工和平台能够互相成就,兴趣和热情是关键。我觉得自己不属于传统意义上的"领导",更像是一群志同道合的伙伴中的一员,我给予伙伴充分的信任和发挥空间。

金融行业高管的工作压力普遍很大,我习惯把问题和成就都开诚布公地与同事、领导们讨论分析,一起分担和分享。

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